הקלה במס רכישה

א. שיעור מס רכישה | ב. שיעור מס רכישה לאדם עם מוגבלות | ג. מי זכאי להקלה במס רכישה? |  ד. תנאים נוספים לקבלת ההקלה רכישה | ה. קבלת הקלה במס ריטרואקטיבית | ו. נוהל הגשת הבקשה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג -1963 עוסק במיסוי זכות במקרקעין בעת מכירתן. מקרקעין מוגדרים בחוק כקרקע בישראל לרבות בתים, בנינים ודברים אחרים המחוברים לקרקע חיבור של קבע. מכירה לעניין זכות במקרקעין בין בתמורה ובין ללא תמורה מוגדרת בחוק ככל הענקה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה. אבל, החוק קבע כי הורשה, העברת זכות במקרקעין אגב גירושין, הקניית זכות במקרקעין לנאמן או אפוטרופוס או מפרק או כונס נכסים אינן מכירות.

החוק עוסק בהטלת שלושה מיסים: מס שבח, מס מכירה ומס רכישה. ההקלה לנכה היא במס רכישה על דירה לשם שיכונו של הנכה. יודגש כי רישום העסקה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) מותנה באישור בדבר היעדר חובות במס שבח, מס מכירה, מס רכישה ומס רכוש בשל המקרקעין הנמכרים. סעיף 9(א) לחוק קובע כי במכירת זכות במקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה. כמו כן קיימות תקנות  מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(פטור ממס רכישה), התשל"ה-1974 הקובעות פטורים והקלות ממס רכישה. מדובר בתקנות 11 ו-12.

א. שיעור מס רכישה

מס הרכישה הנו בשיעור משווי המכירה. בנכסים שאינם מהווים דירת מגורים, שיעור המס קבוע (5%) לכל השווי ואילו בדירות שישמשו למגורים שיעור המס מדורג, כפי שיוסבר בהמשך.

חישוב מס רכישה לדירת מגורים:

1. חישוב רגיל יחול על מי שבבעלותו דירת מגורים נוספת על הדירה הנרכשת.
2. חישוב לדירה יחידה יחול על יחיד שבבעלותו רק הדירה הנרכשת.

1. מדרגות מס רכישה לדירה בחישוב רגיל:  מיום 16/1/2008 ועד 15/1/2009 שיעור מס רכישה -

• 3.5% על חלק השווי שעד  772,310 ש"ח.
•  5%  על חלק השווי העולה על 772,310 ש"ח.

2. מדרגות מס רכישה דירה יחידה: מיום 21/2/2011 ועד 31/12/2012 שיעור מס רכישה על חלק השווי  -

1. עד  1,350,000 ש"ח - 0%.
2. על חלק השווי העולה על 1,350,000 ש"ח ועד 1,601,210 ש"ח - 3.5%.
3. על חלק השווי העולה על 1,601,210 ש"ח  - 5%.

ב. שיעור מס רכישה לאדם עם מוגבלות

שיעור מס רכישה לנכה הוא 0.5% על החלק הנרכש על ידו. לדוגמה, אם נכה ואחיו קנו דירה הנכה ישלם על מס רכישה על חצי הדירה שתהיה בבעלותו. נכה זכאי לקבל פטור פעמיים בחייו ולא יותר.

שאלת כדאיות ניצול הפטור ממס רכישה, מקבלת משנה חשיבות נוכח מדרגות המס שהוסברו בפרק הקודם. כלומר: ישנה נקודת איזון בה שווי הדירה הנרכשת ע"י הנכה אינה מצדיקה "בזבוז" פטור או אף אינה כדאית, כלכלית, עבורו.

ג. מי זכאי להקלה במס רכישה?

1. בוגר שנקבעה לו לצמיתות דרגת אי-כושר להשתכר כדי מחייתו בשיעור של 75% לפחות על ידי המוסד לבטוח לאומי.
2. נכה עובד, שאינו זכאי לקבל קצבת נכות מהמוסד לבטוח לאומי, יכל לבקש שאחוז נכותו תקבע על פי תקנות מס הכנסה. במידה ואכן, נקבעה לו לצמיתות נכות רפואית בשיעור של 100% או של 90% לפחות מחמת שלקה באברים שונים והיא תוצאה של חישוב מיוחד של הליקוי באברים שונים, הוא יהיה זכאי להקלה במס רכישה.
3. הורים לילד קטין ונכה בשיעור של 100% נכות. הורים לילד קטין (עד גיל 18) ונכה שרוכשים דירת מגורים, גם  אם הנכס לא נרשם על שם ילדם. ובתנאי שרכישה זו נדרשת בשל צרכיו המיוחדים של הקטין לאור סוג מוגבלותו והדיור שהתגורר בו קודם לכן. ראה את החלטת היועץ המשפטי של רשות המיסים לעניין הקלה בסס רכישה להורים לילד נכה.

ד. תנאים נוספים לקבלת ההקלה רכישה

1. הדירה חייבת לשמש למגוריו של הנכה, ואם הוא קטין היא מותאמת לצרכיו המיוחדים מחמת מוגבלותו.
2. ברכישת קרקע עליה יבנה ביתו של הנכה יינתן פטור מותנה בכך שבניית הדירה תסתיים בתוך  שנתיים.
3. הפטור ניתן גם לזוג נשוי שאחד מהם נכה.
4. נכה זכאי לקבל פטור פעמיים בחייו ולא יותר. היות והורי קטין מבקשים לנצל הנחה המגיעה לקטין (מתוך שתיים המגיעות לו עפ"י התקנות), עליהם לפנות לבית המשפט כאפוטרופוסים של הקטין ולקבל אישור.

ה. קבלת הקלה במס רכישה ריטרואקטיבית

הורים ששילמו מס רכישה והם עומדים בקריטריונים כל אחד בנסיבותיו כמובן בכל הנוגע לדיני מיסוי מקרקעין, ומקבלים את האישורים מביטוח לאומי ומבימ"ש כאמור בפרקים הקודמים, יכולים לפנות ולבקש פטור ריטרואקטיבית עד ארבע שנים אחורה. ראו סעיף 85 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

ו. נוהל הגשת הבקשה

אופן הגשת הבקשה תלויה בזכאי -  

נכה המקבל קצבת נכות מהמוסד לבטוח לאומי עליו להיא אישור על אחוזי הנכות הרפואית ודרגת אי-כושר.
נכה שאינו מקבל קצבת נכות, מילוי טפסים הניתנים במס רכוש כדלקמן: טופס ויתור סודיות רפואית והפנייה לוועדה רפואית. לאחר מילוי הבקשה במס רכוש, עליו לגשת לביטוח לאומי לקבלת הפנייה לוועדה רפואית לקביעת אחוז הנכות.

אם הנכה הוא קטין - על ההורים לפנות לבית המשפט כאפוטרופוסים של הקטין ולקבל אישור. האפוטרופוס הכללי יגיב לבקשה זו, בהתייחסו לטובת הקטין, ולאחר קבלת פסק דין המאשר את הבקשה תינתן ההנחה.